Die Prüfung des Bauwerks vor Ablauf der 2-jährigen Rügefrist stellt ein enorm wichtiger Meilenstein im Lebenszyklus einer Immobilie dar.
Damit die Garantieansprüche nicht verloren gehen, müssen sämtliche innerhalb der ersten 2 Jahre festgestellten Mängel vor Ablauf der 2-jährigen Rügefrist gerügt werden.
Sicherlich ist der gemeinsamen Prüfung des Bauwerks und der fristgerechten Rüge die grösste Bedeutung im Gewährleistungsprozess beizumessen. Doch nur durch die Aufnahme und das Rügen der Mängel sind diese noch längst nicht behoben. Häufig folgt ein mühsamer und langwieriger Prozess bis alle Mängel fachgerecht erledigt sind. Dies erfordert von allen Beteiligten eine sehr hohe Aufmerksamkeit. Die dazu benötigte Zeit kann selten neben dem Alltagsgeschäft zur Verfügung gestellt werden, denn die Organisationen sind auf die wiederkehrenden Wirtschaftlichkeitsprozesse ausgerichtet. Mängel sind somit Spezialereignisse, die andere Management-Eigenschaften benötigen.
Lesen Sie nachfolgend, welche Faktoren aus Sicht von QualiCasa bis hin zur Verjährung speziell beachtet werden sollten und wie unsere praxisbezogenen Dienstleistungen innerhalb ihrer Organisation greifen können:
Zur Diskussion stehende Mängel richtig angehen:
Allgemein bekannt ist, dass gemäss SIA-Norm 118 bei einem in der Rügefrist gerügten Mangel der Ersteller grundsätzlich den Beweis erbringen muss, dass kein Mangel vorliegt. Dies tut er in der Regel auch. Teils sehr umfangreich und teils sehr spärlich. In beiden Fällen können die Aufwendungen, um die mutmasslichen Beweise sowie die Notwendigkeit von einem Gutachten zu prüfen, für die Bauherrschaft relativ hoch sein und setzen öfters ein hohes spezifisches Fachwissen voraus.
Genau hier kann Sie QualiCasa mit einer technischen Ersteinschätzung sowie einer Handlungsempfehlung bezüglich Erfolgschancen eines Gutachtens aus unabhängiger und neutraler Sicht unterstützen. Öfters hilft bereits ein Augenschein vor Ort mit einer Fotodokumentation zur Beschreibung des mutmasslichen Mangels und den möglichen Vertragsabweichungen aus Sicht QualiCasa, um mehr Klarheit für die Vertragspartner zu erlangen.
Drängt sich allerdings ein unabhängiges Gutachten auf, so sind die Evaluation eines passenden Gutachters sowie die richtige Formulierung des Auftrages an einen Gutachter (Fragenkatalog) von wichtiger Bedeutung.
Verjährungsfrist im Auge behalten:
Nicht selten kann der Mängelerledigungsprozess über Monate oder auch Jahre andauern, bis mögliche Ursachen sowie auch die Verursacher eines Mangels geklärt und die Mängel schlussendlich fachgerecht behoben werden. Ein Bauherr tut folglich gut daran, sich im Kalender das Datum der Verjährung fett zu markieren, damit bei Bedarf die Verjährung mit geeigneten Massnahmen wie bspw. einer Einrede-Verzichtserklärung oder einem Begehren beim Friedensrichter unterbrochen werden kann.
Generell empfiehlt es sich, vor Ablauf der Verjährungsfrist nochmals gut zu prüfen, ob gerügte Mängel allenfalls noch offen oder ob neue verdeckte Mängel vorhanden sind. Weil Mängel des Öfteren nicht fachgerecht und folglich nicht nachhaltig ausgebessert werden, macht auch eine stichprobenweise Überprüfung von bereits einmal behobenen Mängeln durchaus Sinn. Diesbezüglich ist eine Objektbegehung durch die Bauherrschaft oder dessen Vertreter wertvoll. Dabei wird der Fokus häufig auf die allgemeinen Bauteile wie die Gebäudehülle oder die Umgebung gelegt.
QS und Abnahme der Mängelerledigung:
Die Praxis zeigt, dass gerügte Mängel häufig nur oberflächlich und nicht nachhaltig behoben werden. Nicht selten kommt es daher vor, dass bereits einmal behobene Mängel zu einem späteren Zeitpunkt wieder zum Vorschein kommen und dabei die Verjährung bereits eingetreten ist. In solchen Fällen erreicht dann meist das betroffene Bauteil die übliche Lebensdauer ohne eine ausserordentliche Instandsetzung nicht, was sich negativ auf die Rendite der Liegenschaft auswirkt.
Um dem entgegen zu wirken tut die Bauherrschaft gut daran, die Mängelbehebungen selbst oder durch dessen Vertreter mit entsprechendem QS-Mandat, zumindest teilweise prüfen zu lassen und zu dokumentieren. Gerade weil es bei der Mängelerledigung schnell gehen muss, ist das Potential von erneuten Ausführungsfehlern gross.
Von grossem Interesse der Bauherrschaft sollte zudem sein, dass bei wesentlichen Mängeln die instand gestellten Bauteile mit dem Ersteller gemeinsam geprüft und darüber ein Protokoll verfasst wird. Dies weil mit dem Tag der Abnahme der behobenen Mängel die Rügefrist des instand gestellten Bereichs neu zu laufen beginnt.
