ZGB-Revision im Stockwerkeigentum: Was Eigentümerinnen und Eigentümer jetzt wissen müssen

Am 13. Mai 2026 hat der Bundesrat die Ergebnisse der Vernehmlassung zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts zur Kenntnis genommen und die Botschaft zur Änderung des Zivilgesetzbuches an das Parlament verabschiedet. Wichtig ist: Das neue Recht ist damit noch nicht in Kraft. Die Vernehmlassung ist abgeschlossen, nun beginnt die parlamentarische Beratung. Trotzdem lohnt es sich für Stockwerkeigentümergemeinschaften, Verwaltungen und Käufer:innen bereits heute genauer hinzuschauen. Denn die Vorlage zeigt sehr klar, wohin die Reise geht: mehr Rechtssicherheit, mehr Verbindlichkeit bei Unterhalt und Erneuerung – und mehr Druck auf Gemeinschaften, ihren Erneuerungsfonds realistisch zu planen.

Warum die Revision so wichtig ist

Stockwerkeigentum ist in der Schweiz längst kein Randthema mehr. 2023 standen 12.3 Prozent der bewohnten Wohnungen im Stockwerkeigentum – das entspricht 589.170 Wohnungen. Die geplanten Änderungen betreffen damit einen erheblichen Teil der Wohneigentümer:innen. Der Bundesrat will das Stockwerkeigentumsrecht nicht komplett umbauen, sondern gezielt dort nachschärfen, wo in der Praxis häufig Unsicherheit, Blockaden oder Finanzierungslücken entstehen.

Der für Eigentümer:innen wohl wichtigste Punkt: Der Erneuerungsfonds wird zwar nicht obligatorisch. Aber einzelne Stockwerkeigentümer:innen sollen künftig unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich verlangen können, dass ein Erneuerungsfonds geschaffen oder ein ungenügend dotierter Fonds angepasst wird. Damit wird der Werterhalt einer Liegenschaft stärker justiziabel – also nicht mehr nur eine Frage guter Verwaltung, sondern im Konfliktfall auch eine Frage, über die ein Gericht entscheiden kann.

Was ändert sich konkret?

Im folgenden Teil werden wichtige Punkte aus Sicht der Expert:innen von Qualicasa hervorgehoben, die Revision umfasst aber noch weitere rechtliche Themen, die nicht Gegenstand des Textes sind.

Erneuerungsfonds: kein Obligatorium, aber ein neues Klagerecht

Heute kann eine Gemeinschaft ohne oder mit zu tiefem Erneuerungsfonds über Jahre funktionieren – bis Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Fenster oder Balkone gleichzeitig zum Thema werden. Dann drohen Sonderbeiträge, Streit oder aufgeschobene Sanierungen.

Neu sollen Stockwerkeigentümer:innen vor Gericht beantragen können einen Erneuerungsfonds zu schaffen, oder einen bestehenden Fonds anzupassen, wenn die Versammlung einen entsprechenden Antrag vorher abgelehnt hat. In Gemeinschaften mit mehr als drei Mitgliedern braucht es dafür mindestens zwei klagende Eigentümer:innen; bei Zweier- oder Dreiergemeinschaften soll jedes Mitglied allein klagen können. Das Gericht kann insbesondere über die jährlichen Beiträge und die Dauer des Fonds entscheiden.

Für die Praxis ist das ein Paradigmenwechsel. Es geht nicht mehr nur darum, ob eine Gemeinschaft etwas zurücklegen möcht. Es geht darum, ob die Finanzierung notwendiger Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten objektiv nachvollziehbar gesichert ist.

Der Bundesrat verweist in der Botschaft auf Empfehlungen, wonach jährliche Beiträge häufig zwischen 0.2 und 1.2 Prozent des Gebäudeversicherungswertes liegen. Für gerichtlich angeordnete Fonds, die sich auf notwendige Arbeiten beschränken, wird als möglicher Richtwert 0.4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes genannt, solange der Fonds weniger als 6 Prozent dieses Wertes erreicht. Entscheidend bleibt aber immer der Einzelfall: Alter, Zustand, Ausbau, technische Anlagen und Sanierungsstrategie des Gebäudes. Genau hier liegt der Knackpunkt: Eine pauschale Prozentzahl ersetzt keine Gebäudezustandsanalyse. Ein Haus mit bald fälliger Fassadensanierung, alter Heizung und Liftanlage braucht eine andere Planung als ein junges Gebäude mit tiefem Investitionsbedarf.

Unterfinanzierte Fonds werden angreifbarer

Viele Gemeinschaften haben zwar einen Erneuerungsfonds. Das heisst aber noch nicht, dass er genügt. Die Botschaft verweist auf eine Studie zur Agglomeration Luzern: Dort verfügten 84 Prozent der untersuchten Stockwerkeigentümergemeinschaften über einen Erneuerungsfonds; drei Viertel hielten die Beiträge für angemessen. Tatsächlich deckte aber nur ein Viertel bis die Hälfte der Fonds die voraussehbaren Renovationskosten.

Das ist die eigentliche Botschaft hinter der Gesetzesrevision: Nicht das Vorhandensein eines Fonds ist entscheidend, sondern seine Tragfähigkeit. Ein Fonds von 80.000 Franken kann für ein kleines, junges Gebäude solide sein – oder für eine grössere Liegenschaft mit anstehender Dach-, Fassaden- und Heizungsmodernisierung massiv zu tief. Denn die Herausforderung verschärft sich zusätzlich durch die Entwicklung der Baupreise. Steigende Materialkosten, höhere energetische Anforderungen und anhaltende Preissteigerungen im Hochbau haben dazu geführt, dass viele ursprünglich kalkulierte Sanierungskosten heute deutlich höher ausfallen. Ein Fonds, der vor zehn Jahren ausreichend erschien, kann deshalb heute trotz regelmässiger Einlagen strukturell zu tief sein. Damit zeigt sich auch, dass pauschale Richtwerte allein oft nicht ausreichen. Entscheidend ist vielmehr, ob der effektive Gebäudezustand, die Restnutzungsdauern der Bauteile und die tatsächlich zu erwartenden Investitionen realistisch berücksichtigt werden. Moderne Werterhaltungsplanungen arbeiten deshalb zunehmend mit lebenszyklusorientierten und datenbasierten Zustandsanalysen statt mit starren Erfahrungswerten.

Kauf ab Plan wird gesetzlich besser abgesichert

Stockwerkeigentum wird heute oft verkauft, bevor das Gebäude fertig erstellt ist. Diese Praxis ist verbreitet, war im ZGB aber bisher nur unzureichend geregelt. Neu soll bei der Eintragung vor Fertigstellung oder Umbau im Grundbuch angemerkt werden, dass das Stockwerkeigentum vor Abschluss der Arbeiten begründet wurde. Nach Fertigstellung müssen die Eigentümer:innen innert vier Monaten dem Grundbuchamt mitteilen, dass die Arbeiten abgeschlossen sind – gegebenenfalls mit berichtigtem Aufteilungsplan. Für Käufer:innen von Neubauwohnungen ist das ein Plus an Transparenz. Für Entwickler, Verwaltungen und Gemeinschaften bedeutet es aber auch: Pläne, Fertigstellung, Abweichungen und Mängel müssen sauberer koordiniert und dokumentiert werden.

Baumängel an gemeinschaftlichen Teilen werden koordiniert

Mängel an gemeinschaftlichen Teilen – etwa Fassade, Dach, Tiefgarage, Fensterfronten, Abdichtungen oder Haustechnik – sind besonders heikel. Einzelne Eigentümer:innen haben eigene Vertragsbeziehungen mit Unternehmern oder Verkäufern, betroffen ist aber die Gemeinschaft.

Die Revision sieht deshalb eine Koordinationspflicht vor. Wer bei Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen eine Mängelrüge erhebt, muss Verwaltung oder Gemeinschaft informieren. Danach ist innert drei Monaten eine Versammlung einzuberufen, um die Gewährleistungsrechte zu koordinieren. Relevante Vertragsinhalte sind offenzulegen, soweit sie die Mängelrechte und die vereinbarten Eigenschaften der mangelhaften gemeinschaftlichen Teile betreffen. Für die Praxis heisst das: Bei Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen sollte niemand isoliert handeln. Eine frühe, strukturierte Koordination kann verhindern, dass Ansprüche verloren gehen oder sich Eigentümer:innen gegenseitig blockieren.

Ab wann gilt das neue Recht?

Noch gar nicht. Der Bundesrat hat die Botschaft verabschiedet, aber das Parlament muss die Vorlage zuerst beraten. Danach untersteht das Gesetz dem fakultativen Referendum. Erst wenn das Gesetz definitiv beschlossen ist und die Referendumsfrist unbenutzt abläuft – oder eine allfällige Volksabstimmung positiv ausgeht –, bestimmt der Bundesrat das Inkrafttreten. Ein konkretes Datum ist derzeit noch nicht bekannt.

Die Timeline sieht damit wie folgt aus:

• 20. September 2024: Der Bundesrat eröffnet die Vernehmlassung zur Änderung des ZGB im Stockwerkeigentum.
  • 13. Mai 2026: Der Bundesrat nimmt die Vernehmlassungsergebnisse zur Kenntnis und verabschiedet die Botschaft an das Parlament.
  • Als Nächstes: Beratung in National- und Ständerat.
  • Danach: fakultatives Referendum.
• Zuletzt: Inkrafttreten durch Beschluss des Bundesrates.

Was bedeutet das für Stockwerkeigentümer:innen konkret?

Die Revision bringt keine sofortige Pflicht, morgen den Erneuerungsfonds zu erhöhen. Aber sie verändert die Ausgangslage. Wer heute keinen oder einen offensichtlich zu tiefen Fonds hat, sollte nicht warten, bis ein einzelnes Mitglied den Gerichtsweg prüft. Besser ist es, den Finanzierungsbedarf transparent aufzuzeigen und an der Versammlung eine sachliche Grundlage zu schaffen. Gerade bei älteren Liegenschaften wird die Frage zentral: Reicht der Fonds für die nächsten 10, 20 oder 30 Jahre? Oder werden spätere Eigentümer:innen mit hohen Sonderumlagen konfrontiert? Ein Erneuerungsfonds darf nicht nur buchhalterisch existieren. Er muss zum Gebäude passen.

Was Stockwerkeigentümergemeinschaften jetzt tun sollten

• Erstens: Gebäudezustand objektiv erfassen. Dach, Fassade, Fenster, Balkone, Heizung, Lift, Leitungen, Elektroanlagen, gemeinschaftliche Räume und Tiefgarage sollten systematisch beurteilt werden. Ohne Zustandsanalyse bleibt jede Diskussion über Fondsbeiträge eine Schätzung.
• Zweitens: Erneuerungsbedarf zeitlich planen. Nicht jede Massnahme ist sofort fällig. Aber jedes Bauteil hat einen Lebenszyklus. Wer weiss, welche Investitionen in fünf, zehn oder zwanzig Jahren anstehen, kann Beiträge glätten und Sonderumlagen vermeiden.
• Drittens: Erneuerungsfonds rechnerisch überprüfen. Der aktuelle Fondsbestand sollte den erwarteten Investitionen gegenübergestellt werden. Entscheidend ist nicht, ob die jährliche Einlage «schon immer so war», sondern ob sie zur tatsächlichen Liegenschaft passt.

Warum der Qualicasa-Werterhaltungsplan jetzt besonders sinnvoll ist

Die geplante Revision macht sichtbar, was in vielen Gemeinschaften schon lange bekannt ist: Der Erneuerungsfonds ist nur so gut wie die Berechnung dahinter. Ein Fonds, der ohne Bezug zum Gebäudezustand, zu Bauteillebenszyklen und zu realistischen Sanierungskosten festgelegt wurde, kann trügerische Sicherheit vermitteln.

Der Qualicasa-Werterhaltungsplan, der in Kooperation mit dem HEV Schweiz angeboten wird, schafft genau diese Grundlage. Er verbindet Gebäudezustandsanalyse, Lebenszyklusbetrachtung und Finanzierungsplanung. Die Gemeinschaft erhält damit eine verständliche und transparente Entscheidungsbasis: Welche Bauteile sind wann zu erneuern? Mit welchen Kosten ist zu rechnen? Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds heute sein? Und welche jährlichen Einlagen sind nötig, damit der Werterhalt ohne finanzielle Schockwellen gelingt? Für Stockwerkeigentümergemeinschaften ist das mehr als eine technische Analyse. Es ist ein Instrument zur Konfliktvermeidung. Wer Zahlen nachvollziehbar auf den Tisch legt, diskutiert weniger über Bauchgefühle und mehr über Fakten. Genau das dürfte mit der neuen Rechtslage wichtiger werden.

Fazit

Die Revision des Stockwerkeigentumsrechts ist kein radikaler Systemwechsel. Sie ist aber ein klares Signal: Stockwerkeigentum soll professioneller, transparenter und vorausschauender bewirtschaftet werden. Besonders beim Erneuerungsfonds steigt der Erwartungsdruck. Gemeinschaften, die ihren Werterhalt sauber planen, sind im Vorteil – finanziell, rechtlich und menschlich. Der beste Zeitpunkt, den Erneuerungsfonds zu überprüfen, ist nicht erst nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes. Er ist jetzt.