Durch den Einsatz von Risikokennzahlen kann die Entwicklung einer nachhaltigen und werterhaltenden Strategie für direkte Immobilienanlagen verbessert werden. Richtig angewendet und interpretiert helfen solche Indikatoren, die zukünftigen Cashflows realitätsnah zu modellieren und Planungssicherheit zu schaffen.

Herausforderung

Die Führung eines Immobilienportfolios beinhaltet für institutionelle Anleger das Wissen über vorhandene Risiken und Schwankungen von zukünftigen Cashflows.

Nutzen und Werte

Neben einem stichtagsbezogenen Risiko-Ertrags-Verhältnis kann auch eine dynamische Zehn-Jahres Simulation der Zuverlässigkeit von Gebäuden in einem Portfolio durchgeführt werden (Grafik mit Lesebeispiel). Dabei lässt das Risikomodell jedes einzelne Bauteil jeweils um ein bis neun weitere Jahre altern und berechnet die entsprechende Zuverlässigkeit. Mithilfe sogenannter Box-Plots kann die Verteilung des Objektrisikos für jedes Jahr dargestellt werden. Berücksichtigt werden alle Gebäude eines Portfolios und deren risikoadjustierte Instandsetzungsplanungen (angezeigt als Säulendiagramm). Falls ein Bauteil instandgesetzt wird, so erhöht sich die Zuverlässigkeit des gesamten Gebäudes wieder.

Dadurch lässt sich auf einfache Weise überprüfen, ob die erwarteten zukünftigen Cashflows für ein Portfolio im Verhältnis zum simulierten Objektrisiko realistisch modelliert sind. Zeigt der Trend zu den oberen Risikoklassen (orange oder rot), so sollte die Instandsetzungsplanung nochmals überdacht werden. Ansonsten drohen Ertragsausfälle. Ganz nach dem Motto: Gut hinschauen, rechtzeitig handeln.

Für das bessere Verständnis der Grafik wird als Beispiel das Jahr 2020 interpretiert: Mithilfe von Box-Plots wird die Verteilung des Risiko-Ertrags-Verhältnisses (REV) für den ganzen Immobilienbestand dargestellt und in die drei Risikoklassen grün, orange und rot eingeteilt. Das REV hilft, das Risiko und die finanziellen Auswirkungen eines verfrühten Bauteilausfalls zu veranschaulichen. Das risikoärmste Gebäude hat 2020 ein REV von circa 0.125 (untere Antenne) und gehört in die Risikoklasse grün. Analog weist das risikoreichste Gebäude einen REV von 0.875 auf (schwarzer Punkt oberhalb der Antenne) und befindet sich in der Risikoklasse rot. Der Median (Strich innerhalb der Box) liegt bei einem REV von 0.6. Der Instandsetzungsbedarf für dieses Jahr ist mit einer grauen Säule eingezeichnet und beläuft sich auf CHF 3 Mio. Ein strategisches Ziel könnte nun sein, den Median, also 50% des ganzen Immobilienbestands, mithilfe einer angepassten Instandsetzungsplanung in die Risikoklasse grün zu bekommen, was im Beispiel beinahe erreicht wird.

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