Neue gesetzliche Regelung zu Baumängeln: Was Eigentümer und Bauherren jetzt wissen müssen 

Am 1. Januar 2026 tritt in der Schweiz eine bedeutende Änderung im Bauvertragsrecht in Kraft, die die Rechte von Bauherren und Immobilienkäufern bei Baumängeln stärkt. Diese Reform ist eine Reaktion auf die zunehmende Problematik von Baumängeln und die damit verbundenen Kosten.

Baumängel: Ein wachsendes Problem

Baumängel stellen in der Schweiz ein erhebliches wirtschaftliches Problem dar. Laut einer Studie der ETH Zürich im Auftrag des Schweizerischen Baumeisterverbands verursachen sie jährlich Kosten von etwa 1,6 Milliarden Franken, was rund 8 % der Bauinvestitionen im Hochbau entspricht. Die häufigsten Mängel betreffen die Wasserdichtigkeit der Gebäudehülle, insbesondere bei Aussenwänden, Balkonen und Dachkonstruktionen sowie mangelhafte Wärmedämmung und fehlerhafte Haustechnikinstallationen.
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Ursachen für die Zunahme von Baumängeln

Mehrere strukturelle Entwicklungen tragen dazu bei, dass die Zahl und Schwere von Baumängeln in den letzten Jahren spürbar zugenommen hat und mutmasslich auch weiter zunehmen wird:

• Fachkräftemangel: Laut Prognosen könnten in der Baubranche bis 2040 rund 5’600 Fachkräfte fehlen – das entspricht etwa 16,6 % des künftigen Personalbedarfs (Quelle: ingbp.ch, smartconext-bau.ch). Der Verlust von erfahrenem Personal gefährdet die Qualität der Ausführung.
• Zeit- und Kostendruck: Enge Terminpläne und strikte Budgetvorgaben führen dazu, dass Bauprojekte immer schneller und günstiger realisiert werden müssen – oft auf Kosten der Sorgfalt.
• Komplexere Bauvorschriften: Die Vielzahl neuer gesetzlicher Vorgaben – etwa im Bereich Energieeffizienz oder Brandschutz – erhöht die Anforderungen an Planung und Umsetzung erheblich.
• Unzureichende Qualitätskontrollen: Immer noch fehlen auf vielen Baustellen systematische und unabhängige Kontrollmechanismen, um Mängel frühzeitig zu erkennen und zu verhindern (Quelle: baumangel.ch, bauszene.ch).

Besonders alarmierend: Rund 60 % der Mängel entstehen in der Ausführungsphase, während nur etwa 20 % in der Planung und 6 % durch Bauleitungsfehler verursacht werden (Quelle: baumangel.ch).

Neue gesetzliche Regelung ab 2026 

Die steigende Anzahl und die hohen Kosten von Baumängeln haben den Gesetzgeber zum Handeln veranlasst. Nach intensiven politischen Diskussionen über mehr als drei Jahre wurden am 20. Dezember 2024 Änderungen im Obligationenrecht beschlossen, die am 1. Januar 2026 in Kraft treten.
https://www.news.admin.ch/de/newnsb/VsBnhpbj-jkYJm1JmZZA8

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Verlängerte Rügefrist: Die Frist für die Mängelrüge beim Grundstückkauf sowie bei einem unbeweglichen Werk beträgt neu 60 Tage seit Abnahme bzw. Entdeckung und kann nicht verkürzt werden.

Unabdingbares Nachbesserungsrecht: Das unentgeltliche Nachbesserungsrecht für Mängel an Bauten kann vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden.

Erweiterter Anwendungsbereich: Das Nachbesserungsrecht gilt auch im Falle des Kaufs eines Grundstücks mit einer noch zu errichtenden Baute oder einer Baute, welche weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde.

Unveränderbare Verjährungsfrist: Die Verjährungsfrist von 5 Jahren kann zu Lasten des Käufers bzw. Bestellers nicht abgeändert werden.
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Was bedeutet das für Eigentümer?

Für Eigentümer und Bauherren bedeuten diese Änderungen einen stärkeren rechtlichen Schutz. Sie haben mehr Zeit, um Mängel zu erkennen und geltend zu machen, und können sich auf ein unverzichtbares Recht auf Nachbesserung verlassen. Allerdings erfordert dies auch eine erhöhte Aufmerksamkeit und Sorgfalt bei der Bauabnahme und der Überwachung des Bauprozesses.

Besonders die neue Regelung, dass die 60-Tage-Rügefrist auch für offene Mängel gilt, könnte in der Praxis zu Diskussionen führen. Es stellt sich die Frage, wie die Beweislast geregelt wird, insbesondere bei Mängeln, die erst nach der Abnahme sichtbar werden. Eine professionelle, detaillierte und genau protokollierte Abnahme ist daher nach wie vor immens wichtig.

SIA 118: Anpassungsbedarf?

Die SIA-Norm 118, die häufig als Vertragsgrundlage im Bauwesen dient, sieht derzeit eine zweijährige Rügefrist für offene Mängel vor. Mit der neuen gesetzlichen Regelung, die eine 60-Tage-Rügefrist vorsieht, könnte es zu Diskrepanzen zwischen Gesetz und Norm kommen. Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang Anpassungen an der SIA 118 vorgenommen werden, um eine Harmonisierung mit dem neuen Obligationenrecht zu erreichen.

Wie kann Qualicasa unterstützen?

Qualicasa unterstützt Eigentümer mit umfassenden Dienstleistungen zur Bauqualitätssicherung und sorgt dafür, dass Baumängel frühzeitig erkannt und vermieden werden. Durch unabhängige Baukontrollen, eine professionelle Begleitung bei der Abnahme sowie fundierte, praxisnahe Beratung stellen wir sicher, dass Bauprojekte technisch einwandfrei umgesetzt werden und die Interessen der Bauherren jederzeit gewahrt bleiben.

Die gesetzlichen Neuerungen rund um die Abnahme und Mängelrechte bieten Eigentümern heute mehr Schutz – doch sie ersetzen keine sorgfältige Qualitätsprüfung vor Ort. Unsere Erfahrung zeigt: Nur durch eine systematische, unabhängige Werksprüfung lassen sich Unsicherheiten vermeiden und spätere Auseinandersetzungen effektiv verhindern.

Qualicasa schafft Klarheit, Sicherheit und Vertrauen – vom ersten Spatenstich bis zur Schlüsselübergabe. So stellen Eigentümer sicher, dass ihr Bauprojekt den geltenden Standards entspricht, nachhaltig wertbeständig bleibt und keine versteckten Risiken birgt. Wer auf Qualität baut, setzt auf die Expertise von Qualicasa.

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